Cómo lograr que el arrendador haga reparaciones

En casi todos los estados, el arrendador debe mantener la vivienda alquilada segura y habitable (en condiciones para vivir) y hacer las reparaciones necesarias. Para lograr esas reparaciones, el primer paso es pedirlas por escrito. Esta guía explica sus opciones con los datos de nuestras 51 guías estatales, y al final tiene una carta gratis para pedir reparaciones.

Lo que debe arreglar el arrendador

La obligación por lo general cubre la calefacción, el agua caliente y fría, la plomería, la electricidad, un techo y paredes sin goteras, cerraduras que funcionen, detectores de humo y que no haya plagas. Por ejemplo:

• Nueva York: Todo contrato de arrendamiento incluye una garantía de habitabilidad: su vivienda y las áreas comunes deben ser habitables (en condiciones para vivir) y no tener condiciones peligrosas para la vida, la salud o la seguridad (a menos que usted las causara).
• Colorado: El arrendador debe mantener la unidad en condiciones para que vivan personas durante todo el arrendamiento (garantía de habitabilidad).

En Idaho, Illinois, Kentucky, Misuri y Pensilvania, nuestros datos no muestran una ley estatal única sobre habitabilidad; las obligaciones del arrendador salen de decisiones de las cortes, de los códigos locales de vivienda y de su contrato.

Los daños que causaron usted o sus visitas por lo general los paga usted.

Pídalo por escrito

Avise al arrendador del problema en una carta o un correo con fecha, guarde una copia y tome fotos. Muchos de los remedios de cada estado solo empiezan después de un aviso por escrito y un tiempo de espera. Ejemplos:

• Alabama: Dele al arrendador un aviso por escrito que describa el problema y que diga que el contrato de arrendamiento terminará en una fecha de por lo menos 14 días después de que el arrendador lo reciba si el problema no se arregla.
• Texas: Dé el aviso a la persona o al lugar donde usted paga el alquiler.
• Florida: Dé un aviso por escrito al arrendador (o al administrador o a quien cobra el alquiler) que describa el problema y lo que usted piensa hacer (terminar el contrato o retener el alquiler).

Reparar y descontar del alquiler

En algunos estados usted puede pagar una reparación y descontar el costo del alquiler, después de avisar y con límites estrictos. Nuestros datos lo muestran permitido con condiciones en 24 estados, solo en casos limitados (por ejemplo, servicios esenciales) en 7, y no permitido o sin ley en 20.

• California: Sí.
• Oregón: Permitido para defectos menores que cuesten hasta $300 (como plomería con goteras, un inodoro tapado o un interruptor dañado; no moho, radón, asbesto ni pintura con plomo).

Siga los pasos de su estado al pie de la letra: guarde los recibos, no pase del límite en dólares y dé el aviso que exige la regla.

Retener el alquiler

Dejar de pagar el alquiler es el paso más arriesgado: si se equivoca, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo. En nuestros datos, retener el alquiler está permitido con condiciones en 7 estados, solo de forma limitada (a menudo depositándolo en la corte) en 6, y no permitido por su cuenta en 33. Hable primero con la ayuda legal gratuita y, si retiene el alquiler, guarde el dinero aparte.

Protección contra represalias

La mayoría de los estados prohíben que el arrendador le suba el alquiler, le corte servicios o inicie un desalojo porque usted pidió reparaciones o se quejó con un inspector. Por ejemplo:

• California: El arrendador no puede desalojarlo, subirle el alquiler ni reducir los servicios porque usted se quejó de las condiciones (al arrendador o a una agencia del gobierno), usó el derecho de reparar y descontar del alquiler, pidió una inspección, presentó una demanda, o se organizó con otros inquilinos.
• Nueva York: El arrendador no puede desalojarlo, negarse a renovar ni ofrecerle un contrato de arrendamiento nuevo con un aumento de alquiler no razonable porque usted presentó una queja de buena fe (al arrendador o a una agencia del gobierno), hizo valer sus derechos o se unió a una organización de inquilinos.

Paso a paso

1. Tome fotos del problema y anote cuándo empezó.
2. Envíe la carta de reparaciones de abajo y guarde la prueba de entrega.
3. Deje entrar al arrendador a hacer la reparación, con el aviso que exige su estado (vea la tabla de aviso de entrada del arrendador).
4. Si no pasa nada, comuníquese con el inspector local de vivienda y con la ayuda legal gratuita, y lea la página de su estado antes de reparar y descontar o retener el alquiler.