Derechos de inquilinos en Georgia

Guías para inquilinos en Georgia

Depósito de seguridad en Georgia

Límite

Dos meses de alquiler, para contratos de arrendamiento firmados o renovados el 1 de julio de 2024 o después (Safe at Home Act, HB 404, Act 392 of 2024; O.C.G.A. § 44-7-30.1).

Plazo para devolverlo

Dentro de 30 días después de que termina el contrato de arrendamiento o usted se muda, lo que ocurra más tarde, todos los arrendadores (dueños) deben devolver el depósito de seguridad, o enviar una lista por escrito de los daños, su costo aproximado, y devolverle la diferencia. Se envía por correo a su última dirección conocida (que puede ser la unidad que usted dejó), así que dé su dirección nueva para el correo. Si es devuelto porque no se pudo entregar y el arrendador no lo encuentra después de un esfuerzo razonable, el arrendador puede quedarse con él 90 días después de enviarlo.

Lista detallada de descuentos

Sí. Un aviso que identifique los daños y la cantidad aproximada en dólares, enviado dentro de 30 días (lista detallada de descuentos). Los arrendadores más grandes (más de 10 unidades, contando las unidades de su cónyuge o hijos, o que usan un agente administrador) también deben inspeccionar la unidad dentro de 3 días hábiles después de que termina el contrato y darle una lista firmada de los daños al mudarse; usted tiene 5 días hábiles para inspeccionar y firmarla, o anotar por escrito con qué no está de acuerdo. No se exigen recibos.

Qué se puede descontar

Daños más allá del desgaste normal causados por usted, las personas de su hogar, sus mascotas o sus invitados; alquiler o cargos por pago atrasado no pagados; cargos por mascota no pagados; servicios no pagados que según el contrato le tocaba pagar a usted; y daños causados por terminar el contrato antes de tiempo. Los costos de reparación deben tomar en cuenta la edad y el estado del objeto cuando usted llegó.

Intereses

No. No hay obligación de pagar intereses (en una demanda usted puede reclamar intereses sobre el dinero retenido indebidamente).

Cuenta separada

Sí, para los arrendadores con más de 10 unidades (incluidas las de su cónyuge o hijos) o con un agente administrador: el depósito debe guardarse en una cuenta bancaria aparte (escrow) que se use solo para depósitos, o el arrendador debe dar una fianza ante el secretario de la superior court (corte superior), y debe decirle por escrito dónde se guarda el depósito.

Lista de revisión al mudarse

Sí, para los arrendadores con más de 10 unidades o con un agente administrador: antes de recibir el depósito, el arrendador debe darle una lista completa de los daños que ya existen, dejarle inspeccionar la unidad para revisarla, y los dos deben firmarla. Guarde una copia.

Si el arrendador se lo queda sin razón

Usted puede demandar por el depósito retenido indebidamente, los intereses, los honorarios de abogado y los costos de la corte. Un arrendador con más de 10 unidades o con un agente administrador puede tener que pagar tres veces la cantidad retenida indebidamente más los honorarios de abogado, a menos que haya sido un error honesto a pesar de esfuerzos razonables para evitarlo. En general, usted solo puede recuperar dinero por los daños que usted disputó en la lista de daños al mudarse.

Ley

O.C.G.A. §§ 44-7-30 to 44-7-37

Cómo recuperar su depósito

1. Antes de mudarse, limpie, tome fotos y video con fecha de cada cuarto y devuelva todas las llaves.
2. Dé a su arrendador su dirección nueva por escrito. En Georgia: Se envía por correo a su última dirección conocida (que puede ser la unidad que usted dejó), así que dé su dirección nueva para el correo.
3. Espere el plazo: Dentro de 30 días después de que termina el contrato de arrendamiento o usted se muda, lo que ocurra más tarde, todos los arrendadores (dueños) deben devolver el depósito de seguridad, o enviar una lista por escrito de los daños, su costo aproximado, y devolverle la diferencia.
4. Si el dinero o la lista detallada no llegan, o los descuentos están mal, envíe una carta de reclamo (abajo). Guarde la prueba del envío.
5. Si eso no funciona, demande en la corte de reclamos menores. Límite: $15,000 en la magistrate court (corte de magistrados) para personas y empresas; una ley nueva lo sube a $25,000 para casos presentados el 1 de enero de 2027 o después. Corte de reclamos menores en Georgia, en Small Claims Map

Guía completa del depósito de seguridad en Georgia

Reparaciones en Georgia

La obligación del arrendador

El arrendador debe mantener la vivienda en buen estado y, para los contratos de arrendamiento firmados o renovados el 1 de julio de 2024 o después (Safe at Home Act), se considera que todo contrato de vivienda incluye la promesa de que la vivienda es habitable (en condiciones para vivir). El arrendador debe mantener la estructura del edificio, mantener funcionando la electricidad, la calefacción, el aire acondicionado y la plomería, y tener el cuidado normal para que la unidad sea segura. A menos que el contrato diga otra cosa, el arrendador no tiene que arreglar problemas que eran evidentes cuando usted se mudó (a menos que hagan la unidad insegura o inhabitable), limpiar las alfombras ni dar electrodomésticos que no incluyó. O.C.G.A. § 44-7-13.

Cómo pedir reparaciones

Avísele pronto al arrendador del problema, por escrito y siguiendo las reglas de aviso de su contrato de arrendamiento. El arrendador debe reparar dentro de un tiempo razonable (depende de lo grave que sea el problema). Si no lo hace, usted puede demandar por daños, presentar el problema como contrademanda en un desalojo, reparar y descontar del alquiler, o llamar al inspector local de códigos de vivienda.

Reparar y descontar del alquiler

Se permite según las decisiones de las cortes de Georgia, como lo describe el manual del estado: primero avísele al arrendador por escrito, dele un tiempo razonable, haga que un profesional calificado y con licencia haga la reparación a un costo razonable, guarde los presupuestos y recibos, y reste el costo del siguiente alquiler (reparar y descontar del alquiler). No se aplica a las áreas comunes. El arrendador puede disputar si la reparación era necesaria o si el costo fue razonable.

Retener el alquiler

No se permite. Siga pagando el alquiler aunque el arrendador no haga las reparaciones; si deja de pagar, el arrendador puede empezar un desalojo. En casos poco comunes de 'desalojo implícito' (constructive eviction: la vivienda deja de estar en condiciones para vivir y usted se muda), usted ya no debe más alquiler.

Ley

O.C.G.A. § 44-7-13

Guía completa de reparaciones en Georgia

Entrada del arrendador en Georgia

No hay ley. El contrato de arrendamiento decide cuándo y cómo puede entrar el arrendador. Si el contrato no le da al arrendador el derecho a entrar, usted puede negarle la entrada, excepto en una emergencia. (Georgia Landlord-Tenant Handbook, manual de arrendadores e inquilinos de Georgia.)

Desalojo en Georgia

Aviso por alquiler sin pagar

Para los contratos de arrendamiento firmados o renovados el 1 de julio de 2024 o después (Safe at Home Act): antes de presentar un caso por alquiler no pagado, el arrendador debe darle un aviso por escrito para pagar todo el alquiler atrasado, los cargos por pago atrasado, los servicios y otros cargos, o mudarse, dentro de 3 días hábiles (aviso de pagar o desalojar). El aviso debe ponerse en su puerta en un sobre cerrado y también entregarse por cualquier otro medio que indique su contrato. Después de que le entregan el desalojo, usted todavía puede detener un caso por falta de pago una vez en cualquier período de 12 meses pagando todo el alquiler, los cargos y los costos de la corte dentro de 7 días (defensa de 'tender', ofrecer el pago). O.C.G.A. §§ 44-7-50(c), (d), 44-7-52.

Aviso por violar el contrato

La ley no da un período para corregir. El arrendador debe exigir la posesión (de forma verbal o por escrito) antes de presentar el caso; siga cualquier condición de aviso de su contrato de arrendamiento.

Fin de un alquiler de mes a mes

Arrendamiento a voluntad (tenancy-at-will, incluido el de mes a mes sin contrato): el arrendador debe dar un aviso de 60 días para terminarlo o cambiar el alquiler; el inquilino debe dar un aviso de 30 días. O.C.G.A. § 44-7-7.

Plazo para responder a una demanda de desalojo

7 días después de que le entregan la declaración jurada de desalojo (dispossessory affidavit) (si el día 7 es fin de semana o día feriado, el siguiente día hábil). Responda de forma verbal o por escrito e incluya todas sus defensas y contrademandas. Si el caso no se decide dentro de 2 semanas después de la entrega, usted debe depositar el alquiler en la corte. O.C.G.A. §§ 44-7-51, 44-7-54. Desde el 1 de julio de 2025 (HB 270, la 'Eviction Service Act'), los papeles del desalojo también se pueden entregar por medio de un entregador privado de documentos aprobado (process server), no solo por un sheriff o un alguacil (constable); si no hay nadie en casa, se pueden poner en su puerta y enviar por correo el mismo día.

Cambio de cerraduras y corte de servicios

Sí. El arrendador debe seguir el proceso de desalojo en la corte; cambiarle las cerraduras o sacarlo sin una orden de la corte es ilegal, y durante un caso de desalojo es ilegal que el arrendador, sabiéndolo y a propósito, le corte la calefacción, el aire acondicionado, la luz o el agua antes de que el juez decida. (Georgia Landlord-Tenant Handbook; O.C.G.A. § 44-7-14.1.)

Autoayuda de la corte

Página de autoayuda de la corte sobre desalojos (en inglés)

Ley

O.C.G.A. §§ 44-7-7, 44-7-14.1, 44-7-50 to 44-7-55

Guía completa de desalojos en Georgia

Aumentos del alquiler y control de alquileres en Georgia

Aviso de aumento del alquiler

Arrendamiento a voluntad: aviso de 60 días para subir el alquiler. Durante un contrato de arrendamiento, el alquiler solo se puede subir si el contrato lo permite. (Georgia Landlord-Tenant Handbook.)

Control de alquileres

No hay control de alquileres ni límite a los alquileres en el estado.

Cargos por pago atrasado en Georgia

Ninguna ley fija un límite. Los cargos por pago atrasado deben estar en el contrato de arrendamiento; los cargos por pago atrasado no pagados se pueden descontar del depósito y se pueden exigir en el aviso de pagar o desalojar de 3 días hábiles.

Represalias en Georgia

El arrendador no puede tomar represalias porque usted pidió reparaciones, organizó o se unió a un grupo de inquilinos sobre salud o seguridad, presentó de buena fe una queja sobre códigos ante una agencia del gobierno, o trató de hacer valer sus derechos según el contrato o la ley. Si dentro de 3 meses el arrendador presenta un desalojo, le corta el acceso, reduce los servicios, sube el alquiler, termina el contrato o interfiere de forma importante con sus derechos, se presume que hay represalias, a menos que el arrendador muestre una razón legal. Remedio: un mes de alquiler más $500, los costos de la corte y posiblemente los honorarios de abogado, menos cualquier cantidad que usted deba. Se permiten los desalojos por alquiler no pagado, mala conducta grave o por quedarse después de que terminó el contrato. O.C.G.A. § 44-7-24.

Corte de reclamos menores en Georgia

Los reclamos por depósitos casi siempre van a la corte de reclamos menores (small claims court), donde no necesita abogado.

Límite: $15,000 en la magistrate court (corte de magistrados) para personas y empresas; una ley nueva lo sube a $25,000 para casos presentados el 1 de enero de 2027 o después.

Dónde conseguir ayuda gratuita en Georgia

• Georgia Department of Community Affairs: Georgia Landlord-Tenant Handbook (manual de arrendadores e inquilinos de Georgia)
• Georgia Attorney General Consumer Protection Division: Landlord-Tenant Issues (división de protección al consumidor del Fiscal General de Georgia: asuntos de arrendadores e inquilinos)
• Georgia Magistrates Council: self-help forms for magistrate court (formularios de autoayuda para la corte de magistrados)
• Georgia Legal Services Program (ayuda legal gratuita en todos los condados fuera del área metropolitana de Atlanta) · 1-833-457-7529
• Atlanta Legal Aid Society (ayuda legal gratuita en Fulton, DeKalb, Cobb, Gwinnett y Clayton) · 404-524-5811

Bueno saber en Georgia

• Desde la Safe at Home Act de 2024, todo contrato de arrendamiento en Georgia incluye la promesa de que la vivienda está en condiciones para vivir, los depósitos tienen un límite de dos meses de alquiler, y los arrendadores deben dar un aviso de pagar o desalojar de 3 días hábiles antes de presentar un caso por alquiler no pagado.
• Usted tiene solo 7 días para responder a un desalojo. Puede detener un desalojo por falta de pago una vez al año pagando todo lo que debe más los costos de la corte dentro de esos 7 días.
• Revise con cuidado la lista de daños al mudarse que le da un arrendador más grande: si usted no disputa un punto por escrito, en general no podrá recuperar esa cantidad después.

Cambios recientes en la ley

Safe at Home Act (HB 404, Act 392, firmada el 22 de abril de 2024, vigente desde el 1 de julio de 2024; se aplica a los contratos de arrendamiento hechos o renovados el 1 de julio de 2024 o después): se considera que todo contrato promete que la vivienda está en condiciones para vivir (§ 44-7-13), depósitos de seguridad limitados a dos meses de alquiler (§ 44-7-30.1), aviso de pagar o desalojar de 3 días hábiles antes de presentar un caso por falta de pago, puesto en la puerta en un sobre cerrado (§ 44-7-50), y los 'servicios' ahora incluyen el aire acondicionado (§ 44-7-14.1). 2025: la HB 270 (Act 255, vigente desde el 1 de julio de 2025) permite que entregadores de documentos aprobados entreguen los papeles del desalojo (§ 44-7-51); la HB 399 (Act 315, vigente desde el 1 de julio de 2025) exige que los dueños que viven fuera del estado y alquilan casas unifamiliares o dúplex usen un corredor con licencia con personal en el estado para atender las comunicaciones de mantenimiento con los inquilinos (§ 44-7-25). El límite de reclamos menores (magistrate court) sube a $25,000 el 1 de enero de 2027.

Herramientas gratuitas para inquilinos en Georgia

Preparadas para Georgia. Funcionan en su navegador y no envían nada.

Calculadora de devolución del depósito en Georgia

Vea el plazo que tiene el arrendador en su estado para devolver el depósito de seguridad, si ya se atrasó y cuánto podrían deberle. Nada de lo que escribe aquí se envía a ningún lugar.

Carta para reclamar el depósito de seguridad en Georgia

Una carta breve, firme y respetuosa que le pide a su arrendador devolverle el depósito antes de una fecha. Cita la ley de depósitos de su estado. Muchos arrendadores pagan en este paso, y la carta prueba que usted lo pidió. Llene los datos, descargue la carta en PDF o Word (o cópiela), fírmela, guarde una copia y envíela de una forma que pueda probar, como correo certificado con acuse de recibo. La carta se genera en inglés, porque va dirigida a su arrendador y porque las cortes de EE. UU. trabajan en inglés; abajo le explicamos en español lo que dice.

Carta para pedir reparaciones en Georgia

Pida por escrito a su arrendador que arregle el problema antes de una fecha. Una petición por escrito y con fecha es el primer paso en casi todos los estados, y prueba que el arrendador lo sabía. Marque los problemas, agregue las fechas y descargue la carta en PDF o Word (o cópiela). Fírmela, guarde una copia y fotos, y envíela de una forma que pueda probar. La carta se genera en inglés; abajo le explicamos en español lo que dice.

Plazos de un aviso de desalojo en Georgia

¿Recibió un aviso de su arrendador? Indique el tipo de aviso y el día en que lo recibió para ver las fechas que resultan de la regla de su estado, lo que su arrendador no puede hacer y dónde conseguir ayuda gratuita rápido.

Preguntas sobre los derechos de inquilinos en Georgia

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